Wanneer je een winkel huurt die voor het publiek toegankelijk is, spreken we van een handelshuurovereenkomst. De handelshuurovereenkomst is een gereglementeerde huurovereenkomst, waardoor de wetgever een aantal richtlijnen oplegt. Zo geeft de wetgever bijvoorbeeld aan dat het toegestaan is om de winkel onder te verhuren. Uiteraard zijn er ook verschillende uitzonderingen van toepassing en moet ik een aantal bijzonderheden benadrukken.
Winkel onderverhuren is toegestaan
In principe mag je inderdaad je volledige winkel of een deel van die winkel onderverhuren aan een andere ondernemer. De hoofdhuurder (die ten aanzien van de onderhuurder de verhuurder wordt, daarom ook wel hoofdhuurder-onderverhuurder genoemd) moet zijn verhuurder dan wel het ontwerp van de akte van onderverhuring laten betekenen per aangetekende zending.
Omdat er soms ook commerciële afspraken worden gemaakt die je misschien liever niet aan de hoofdverhuurder voorlegt, mag je wel twee afzonderlijke contracten opmaken en enkel de akte van onderverhuring aan de hoofdverhuurder voorleggen. Vooral indien de winkel onderverhuren gelijktijdig met de overdracht of onderverhuring van de handelszaak gebeurt, is dat aangeraden.
De hoofdverhuurder heeft dan dertig dagen de tijd om zich te verzetten. Hij moet dan wel grondig motiveren waarom hij vindt dat de winkel onderverhuren hier niet opportuun is. Doet hij dat niet tijdig, dan wordt aangenomen dat de hoofdverhuurder instemt en dan mag je inderdaad de winkel onderverhuren. Betwist hij dat wel, dan heb je opnieuw een termijn van vijftien dagen om een procedure in te stellen, waarna de rechter uitspraak doet.
Contractuele uitsluiting van recht op winkel onderverhuren
Lees toch ook steeds de oorspronkelijke handelshuurovereenkomst na. Want veel (hoofd)verhuurders nemen daarin een clausule op die de winkel onderverhuren verbiedt. Zo’n clausule is geldig en daar valt dan maar weinig aan te doen, buiten een akkoord vinden met de (hoofd)verhuurder.
Er bestaat echter één uitzondering waarbij de winkel onderverhuren, ongeacht zo’n contractueel beding, toch is toegestaan. Wanneer de winkel onderverhuren samen geschiedt met de overdracht of verhuring van de handelszaak, is het toch toegelaten om de winkel onder te verhuren. En die uitzondering heeft op zijn beurt opnieuw een uitzondering. Want de winkel onderverhuren is tóch verboden wanneer de hoofdverhuurder of iemand van zijn naaste familieleden werkelijk woont in het onroerend goed waarin de winkel zich bevindt.
Gevolgen winkel onderverhuren: hoofdelijk aansprakelijk?
De exacte gevolgen zijn afhankelijk van de vraag of de winkel onderverhuren al dan niet gepaard gaat met de overdracht van de handelszaak. Indien dat niet het geval is, blijft de hoofdhuurder-onderverhuurder de tussenpersoon in de keten. In het andere geval wordt de onderhuurder de rechtstreekse huurder van de hoofdverhuurder, maar is de hoofdhuurder-onderverhuurder wel nog steeds hoofdelijk aansprakelijk. Wanneer de onderhuurder de huur niet betaalt, mag de hoofdverhuurder dus aankloppen bij de hoofdhuurder-onderverhuurder en daar de huurinkomsten claimen. In dat geval mag jij op jouw beurt dan wel je onderhuurder daarvoor aanspreken.
Gevolgen winkel onderverhuren en huurhernieuwing
De gevolgen van de winkel onderverhuren zijn vooral belangrijk op het moment dat de huurhernieuwing moet worden aangevraagd. In dat geval kunnen we vier situaties onderscheiden.
| Actie hoofdhuurder-onderverhuurder | Gevolgen en mogelijkheden voor onderhuurder |
| Hoofdhuurder-onderverhuurder vraagt en krijgt huurhernieuwing. | Onderhuurder kan huurhernieuwing vragen aan de hoofdhuurder-onderverhuurder. |
| Hoofdhuurder-onderverhuurder vraagt hernieuwing. Hernieuwing wordt op basis van objectieve redenen geweigerd door hoofdverhuurder (bv. verhuurder wil het pand zelf betrekken). | Onderhuurder heeft geen recht op huurhernieuwing, maar mag een uitzettingsvergoeding claimen. |
| Hoofdhuurder-onderverhuurder vraagt hernieuwing. Hernieuwing wordt geweigerd, maar dit op basis van persoonlijke redenen. | Onderhuurder kan de hoofdverhuurder rechtstreeks om huurhernieuwing vragen. Hij moet gelijktijdig (dezelfde dag) ook de huurhernieuwing aanvragen bij de onderverhuurder. Er is sprake van contractoverdracht. |
| Hoofdhuurder-onderverhuurder vraagt geen huurhernieuwing aan. | Onderhuurder kan de hoofdverhuurder rechtstreeks om huurhernieuwing vragen. Hij moet gelijktijdig (dezelfde dag) ook de huurhernieuwing aanvragen bij de onderverhuurder. Er is sprake van contractoverdracht. |
