Wanneer zelfstandigen vastgoed kopen via een vastgoedvennootschap, dan moeten het wel sjoemelaars zijn die geen belastingen willen betalen. Of dat zijn toch de hersenspoken die via de volksmond opdoemen. In de praktijk is het verhaal echter heel genuanceerd, want vastgoed in een vastgoedvennootschap wordt net stevig belast. Waarom we dan vastgoed zouden kopen via een vastgoedvennootschap en wat de voor- en nadelen daarvan zijn? Dat lees je hieronder.
Voordelen van vastgoed kopen via vennootschap
Vaak is vastgoed kopen via de vennootschap vooral een beslissing om praktische redenen: er zit veel geld in de vennootschap en de vennootschap kan het vastgoed zelf aanschaffen. En wanneer we zakelijk vastgoed kopen of commercieel vastgoed kopen, is het inderdaad niet eens zo onlogisch.
Dan zou het inderdaad te gek voor woorden zijn om eerst geld uit de vennootschap op te nemen (belastbare actie) en het vastgoed vervolgens privé aan te kopen. Een ander voordeel is dan weer dat de gedane kosten afschrijfbaar zijn en dat je, in sommige gevallen, de btw kan recupereren. Dat laatste is echter enkel het geval indien je het vastgoed ook effectief gebruikt voor je btw-activiteiten. Toekomstige herstellingskosten zijn steeds aftrekbaar.
Maar waarom dan kiezen voor een aparte vastgoedvennootschap? Omdat het failliet van de werkvennootschap dan nog niet in het verlies van het vastgoed hoeft te resulteren. En omdat je persoonlijk aandelen bezit en geen vastgoed. Aandelen van familiebedrijven schenk je eenvoudiger en goedkoper aan familieleden dan vastgoed. In het kader van successieplanning is een vastgoedvennootschap vaak fiscaal interessanter.
Nadelen van vastgoed kopen via vennootschap
Wanneer de vastgoedvennootschap het vastgoed verhuurt, wordt het ook op die inkomsten belast. Het gaat dan wel om de reële inkomsten en niet op het fictief kadastraal inkomen. Fiscaal is dat zeker niet voordeliger.
Ook wanneer de zaakvoerder de woning betrekt, moet hij in principe voldoende huur betalen. In het andere geval is het een voordeel van alle aard dat privé belastbaar is. De fiscus kan dan zelfs de kosten in de vennootschap verwerpen indien er onvoldoende prestaties tegenover staan. De fiscale druk kan je nog verminderen door de winsten privé uit te keren, maar dan betaal je wel roerende voorheffing.
Ook een ander nadeel heeft betrekking op de fiscaliteit. Indien het vastgoed later wordt verkocht, zal het verschil tussen de verkoopprijs en de boekhoudkundige waarde een inkomst zijn. En op die inkomst wordt de vastgoedvennootschap vervolgens belast. Privé is dat nooit het geval. Onder een aantal voorwaarden is het wel mogelijk om de belasting te spreiden, maar betalen moet je het hoe dan ook doen. Tegenover de voordelige aankoop staat met andere woorden een dure verkoop.
Vastgoed kopen met bv: gulden middenweg zoeken
Er zijn zo’n zware fiscale nadelen verbonden aan het kopen van vastgoed via een vastgoedvennootschap, dat het een wonder lijkt dat sommige zelfstandigen het nog maar overwegen. Maar dat heeft natuurlijk alles te maken met het vleugje creativiteit dat je daarbij aan de dag moet leggen.
Zo kan je het vruchtgebruik van het vastgoed, voor een bepaalde periode van maximaal dertig jaar, kopen via de vastgoedvennootschap. De naakte eigendom koop je dan weer privé. De vastgoedvennootschap mag het vastgoed dan gebruiken en er zelf de vruchten van plukken. Niet letterlijk natuurlijk, maar figuurlijk: de huurinkomsten ontvangen. Dat de vastgoedvennootschap dan toevallig aan de bedrijfsleider zal verhuren? Daar kan de fiscus niet moeilijk over doen. Daarnaast rekent de vastgoedvennootschap fiscaal op bovenstaande voordelen en nadelen. Privé zal je echter, wanneer het vruchtgebruik afloopt, de volle eigendom verwerven. En dat volledig belastingvrij.
Een andere manier is dan weer dat je privé de grond koopt en vervolgens, via een recht van opstal, de vastgoedvennootschap het recht geeft om op die grond te bouwen. Wanneer het recht van opstal vervolgens afloopt, word je privé opnieuw eigenaar van de grond. In beide gevallen wegen de nadelen minder zwaar door en kan vastgoed kopen via een vennootschap inderdaad veel interessanter zijn.
Vastgoed kopen via vennootschap? Laat je adviseren
Aan vastgoed kopen via de vennootschap kleven zowel voor- als nadelen. Ook wanneer je een van de ‘creatieve manieren’ verkiest, zijn er een aantal fiscale aandachtspunten. Daarbij moet onder andere rekening worden gehouden met het praktisch gebruik van het vastgoed, maar ook met financiële beslommeringen, de plannen op lange termijn en met successieplannen.
Overweeg je om vastgoed te kopen via de vennootschap? Laat je dan altijd adviseren door een expert. Enkel zo kies je voor de voordeligste constructie.
